Для физических лиц Для юридических лиц Бухгалтерия и аудит

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Динамика развития отношений гражданского оборота может поставить предпринимателя в такую ситуацию, когда интерес в долгосрочных хозяйственных связях отпадает раньше, чем прекращается действие договора.

Эта проблема весьма актуальна в отношениях по аренде недвижимого имущества, так как часто такие договоры заключаются на длительный срок, однако нестабильная ситуация на рынке и другие предпринимательские риски вынуждают арендатора изменить направление бизнеса и отказаться от аренды здания или помещения.

Как арендатору прекратить договор аренды?

  1. Прежде всего, стоит предложить арендодателю прекратить договорные отношения по соглашению сторон. Если согласия достичь не удалось, могут быть использованы другие правовые средства.
  2. Следует помнить, что Гражданский Кодекс запрещает односторонний отказ от исполнения договора, если в самом договоре аренды не предусмотрено иное.

Это значит, что арендатору, который больше не желает занимать здание или помещение, стоит, прежде всего, внимательно прочитать договор и поискать в нем условия, при наличии которых арендатор вправе самостоятельно отказаться от исполнения договора аренды, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Если в договоре отсутствуют специальные основания для отказа от договора аренды или для его расторжения в судебном порядке, то действуют общие правила, предусмотренные Гражданским Кодексом.

       3. Закон предоставляет возможность потребовать расторжения договора аренды только в определенных случаях:

- если арендодатель не предоставил здание или помещение в пользование;

- если арендодатель хоть и предоставил имущество, но создает препятствия для его использования (например, не передает необходимые документы, не вывозит из помещения свое имущество);

- если в здании или помещении проявились недостатки, которые препятствуют пользованию (например, неисправна электропроводка, произошла протечка кровли)

- арендодатель не производит капитальный ремонт здания, сооружения в указанный в договоре срок, либо в разумный срок;

- имущество пришло в состояние, непригодное для использования (по причинам, не связанным с действиями арендатора);

- если арендодатель допустил иное существенное нарушение договора. Суд признает нарушение существенным, если оно влечет для арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается тех преимуществ, на которые рассчитывал при заключении договора;

- если обстоятельства, из которых арендатор исходил при заключении договора, изменились настолько, что если бы он мог предвидеть такие изменения, то не заключил бы договор аренды (или заключил на совершенно иных условиях). Изменение обстоятельств должно быть непреодолимым для арендатора и грозить таким ущербом, который в значительной степени лишает арендатора тех преимуществ, на которые он рассчитывал при заключении договора;

Если какое-либо из перечисленных условий имеет место, арендатор может собрать доказательства наличия такого условия и обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

      4. Если основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, арендатору ничего не остается, кроме как вносить арендные платежи до конца срока аренды.

 Простое невнесение арендных платежей, вероятно, не позволит достигнуть желаемого результата.

Если арендатор направит арендодателю уведомление о намерении прекратить договор аренды, освободит арендуемое здание или помещение и перестанет вносить арендные платежи, то у него возникнет обязанность компенсировать арендодателю понесенные в связи с досрочным расторжением договора убытки. В число убытков будет включена так же и упущенная выгода арендодателя. Рассчитывая размер упущенной выгоды, суд будет исходить из размера арендных платежей, установленных договором, рассчитанных до окончания срока действия договора, либо до даты, когда арендодатель заключит новый договор аренды с третьим лицом. Таким образом, даже если суд в дальнейшем признает договор аренды расторгнутым, не удастся избежать затрат на арендную плату.